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11月上海二手住宅成交解讀:量價齊升 上海二手房 上海二手房行情 上海房產資訊

發布日期:2019/12/9來源:信義房屋

11月,上海二手住宅共成交約1.81萬套,較10月有明顯回升,二手住宅成交量價齊升。但從11月的周成交量來看,有2周成交量有明顯回落,10月份以來的平穩走勢逐漸被打破。

來源|信義房屋企研室

薦讀|11月,上海二手住宅共成交約1.81萬套,較10月有明顯回升,二手住宅成交量價齊升。但從11月的周成交量來看,有2周成交量有明顯回落,10月份以來的平穩走勢逐漸被打破。


01

成交量:約1.81萬套

2019年11月,上海二手住宅共成交約1.81萬套,環比上漲12.97%,同比上漲36.56%。成交量較上月有明顯回升。但從周成交量來看,11.4-11.10和11.25-11.30兩周有明顯的回落,打破了10月以來的平穩走勢。


02

成交均價:約3.8萬元/㎡

2019年11月上海二手住宅合同成交均價約3.8萬元/m2,環比上漲2.16%,同比上漲1.75%,成交均價在10月大幅回落之后,又出現明顯回升,接近于9月份的成交水平。

03

各區成交量:15漲1跌

從10月、11月上海各區的二手住宅成交量對比來看,15個區縣環比均上漲(10月:0個),僅青浦環比下跌,跌幅為22.88%。其中,15個上漲區縣中,有9個區縣環比漲幅超過上海全市的漲幅,其中,松江漲幅最大,為31.02%。


04

各區成交均價:13漲3跌

從10月、11月上海各區的二手住宅合同成交均價對比來看,16個區縣中13個環比上漲,3個環比下跌(10月:3漲13跌),成交均價環比上漲的區域增加了10個。上漲區縣中,青浦上漲幅度最大,為15.35%,主要是10月份成交均價下降較多,本月屬正常回歸。下降區縣中,普陀的環比下降幅度最大,為1.25%。各區成交均價的回升,主要是基于10月份成交均價大幅走低的理性回彈。


05

各環線成交量分布:內環內和內中環間占比回升

從10月、11月的各環線成交占比對比可以看出,內環以內和內中環間的成交占比有所回升,對應的是中外環間和郊環以外成交占比的回落。其中,內環內的成交占比近兩個月開始逐漸回升,郊環以外逐漸有所回落,這說明內環內的成交量相對較為堅挺。


06

各環線成交均價變化:內環內首現回升

從11月的各環線合同成交均價環比變化來看,內中環間和郊環以外環比負增長,其它環線則環比均上漲。其中,內環以內成交均價在連續4個月下跌之后首現回升,且漲幅為2.7%,說明內環內的市場開始出現調整。


07

各面積段成交量分布:90㎡以上面積段占比上漲

從11月各面積段成交占比對比可以看出,90平米以內各面積段成交占比下降,而90平米以上各面積段成交占比則上漲。其中,70-90平米成交占比下降0.8個百分點,而90-110平米上漲0.6個百分點,其它面積段變化的幅度均不大。


08

各面積段成交均價變化:僅200㎡以上環比下降

從11月的各面積段合同成交均價變化來看,7個面積段中僅200平米以上環比下降4.3%,其它各面積段環比均上漲,這與10月份的環比正好相反,結束了各面積段合同成交均價總體均呈現小幅回落的走勢。其中,50-70平米的面積段上漲幅度最大,漲幅為3.1%。

09

各總價段成交量分布:300-800萬環比上漲

從11月的各總價段成交占比可以看出,300萬以下的成交占比在經過10月的小幅回升后,重回下降通道,較10月成交占比下降2.1個百分點,為近4個月的新低。而對應上漲明顯的是300-500萬和500到800萬,環比分別上漲1.2和0.7個百分點,其中300-500萬的成交占比為近4個月的新高。

10

各總價段成交均價變化:500萬以下和800-1200萬環比上漲

從11月的各總價段合同成交均價環比變化來看,500萬以下和800-1200萬環比上漲,其它的總價段則環比下降。其中,1200-2000萬和2000萬以上環比分別下降3.1%和4%,跌幅較為明顯。


總結

2019年11月上海二手住宅市場成交量價齊升。從11月的周成交量來看,有2周成交量現明顯回落,10月份以來的平穩走勢逐漸被打破。從政策面來看,11月份央行多次定調房地產市場,房住不炒和因城施策仍是主基調,加上上海現行普通住房標準將延期5年,預計政策變動的可能性不大。11月5年期的LPR首降5個基點,對于樓市起到了正向的激勵作用,但因為各種政策約束,預計對樓市的提振作用有限。在此背景下,預計12月樓市量價或將穩中趨降。


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